Hvor mye kan jeg låne til bolig?

Går du med en boligdrøm i magen, eller planlegger du å kjøpe din neste bolig? Da er det aller første spørsmålet ofte: Hvor mye penger kan jeg faktisk låne?

Selv om du bruker en lånekalkulator og ser at du har råd til det månedlige terminbeløpet, er det ikke fritt frem. Bankene må følge reglene i utlånsforskriften, som setter rammene for hvor mye de normalt kan låne ut.

Banken gjør alltid en individuell vurdering av økonomien din, men det er særlig tre krav som er viktige når du søker boliglån:

1. Hvor høy inntekt du har
2. Hvor mye egenkapital du har
3. Om økonomien din tåler en renteøkning

Her forklarer vi kravene på en enkel måte, slik at du lettere kan forstå hvor mye du kan låne.

1. Inntektskravet: Maks 5 ganger inntekten

Den første og mest kjente regelen handler om hvor stor samlet gjeld du kan ha i forhold til inntekten din.

Hovedregel: Den totale gjelden din kan normalt ikke være høyere enn 5 ganger brutto årsinntekt.

Brutto årsinntekt betyr inntekt før skatt.

Hvis du kjøper bolig alene og tjener 600 000 kroner i året, kan du som hovedregel ha maksimalt 3 millioner kroner i samlet gjeld.

Regnestykket blir slik:

600 000 kroner × 5 = 3 000 000 kroner

Kjøper du sammen med en partner, og dere har 1,1 millioner kroner i samlet brutto årsinntekt, blir grensen:

1 100 000 kroner × 5 = 5 500 000 kroner

Dette betyr likevel ikke nødvendigvis at dere kan ta opp et nytt boliglån på 5,5 millioner kroner. Banken må først se på gjelden dere allerede har.

Husk å trekke fra eksisterende gjeld

En vanlig misforståelse er at inntektskravet bare gjelder det nye boliglånet. Slik er det ikke. Grensen gjelder all gjeld du har fra før.

Det betyr at banken blant annet må ta hensyn til:

• studielån
• billån
• båtlån
• forbrukslån
• kredittkortrammer

Det siste punktet overrasker mange. Har du et kredittkort med en ramme på 50 000 kroner, kan banken regne dette som gjeld selv om kortet ikke er brukt.

Eksempel:

Du tjener 600 000 kroner i året. Da er maksimal samlet gjeld normalt 3 000 000 kroner.

Men hvis du allerede har:

• 300 000 kroner i studielån
• 50 000 kroner i kredittkortramme

må dette trekkes fra.

Da kan det maksimale nye boliglånet bli:

3 000 000 − 300 000 − 50 000 = 2 650 000 kroner

Dette er en av grunnene til at det kan lønne seg å rydde opp i smågjeld og ubrukte kredittkort før du søker finansieringsbevis.

2. Egenkapitalkravet: Du må stille med minst 10 % selv

Banken fullfinansierer normalt ikke boligkjøpet. Du må som hovedregel stille med noe egenkapital selv.

Hovedregel: Du må normalt ha minst 10 % egenkapital.

Det betyr at banken som hovedregel kan låne deg inntil 90 % av boligens verdi. Dette kalles en belåningsgrad på 90 %.

Hvis du ønsker å kjøpe en bolig til 4 millioner kroner, kan regnestykket se slik ut:

Egenkapital kan for eksempel være sparepenger, BSU, arv eller penger fra salg av tidligere bolig.

Husk omkostningene

Når du kjøper bolig, må du også ta hensyn til omkostninger.

Kjøper du selveierbolig, må du vanligvis betale dokumentavgift til staten. Dokumentavgiften er 2,5 % av kjøpesummen. I tillegg kommer tinglysingsgebyrer og eventuelle andre kostnader.

Ved kjøp av borettslagsbolig betaler du normalt ikke dokumentavgift på samme måte, men du må være oppmerksom på eventuell fellesgjeld. Fellesgjelden teller også med når banken vurderer hvor mye samlet gjeld du kan ha.

Derfor er det ikke alltid nok å ha akkurat 10 % av kjøpesummen på konto. I praksis kan du trenge mer, særlig hvis du kjøper selveierbolig.

3. Likviditetskravet: Økonomien din må tåle en stresstest

Selv om du oppfyller kravene til både inntekt og egenkapital, er det ikke sikkert banken sier ja til hele lånebeløpet.

Banken må også vurdere om du faktisk har nok penger igjen å leve for etter at lånet er betalt hver måned.

Dette kalles ofte likviditetskravet.

Banken ser blant annet på:

• inntekten din
• faste utgifter
• antall personer i husstanden
• eksisterende gjeld
• normale levekostnader
• strøm, forsikring og andre faste kostnader

I tillegg skal banken teste om økonomien din tåler en renteøkning.

Hovedregel: Banken skal vurdere om du tåler at renten øker med 3 prosentpoeng. Banken skal også normalt legge til grunn en rente på minst 7 % i vurderingen.

Hvis boliglånsrenten er 5,5 %, må banken altså teste om du fortsatt klarer lånet dersom renten øker til 8,5 %.

Har du et lån på 3,5 millioner kroner, kan en renteøkning på 3 prosentpoeng bety mange tusen kroner mer i måneden. Hvis budsjettet ditt blir for stramt i en slik stresstest, kan banken redusere lånebeløpet, selv om du er innenfor grensen på 5 ganger inntekt.

Dette er grunnen til at to personer med samme inntekt ikke nødvendigvis får låne like mye. Har den ene høye faste utgifter, barn, billån eller annen gjeld, kan låneevnen bli lavere.

Hvorfor får jeg låne mindre enn 5 ganger inntekten?

Mange blir overrasket når banken tilbyr et lavere lån enn de hadde regnet med.

Det kan for eksempel skyldes:

• at du har studielån, billån eller kredittkort
• at du har for lite egenkapital
• at du har høy fellesgjeld på boligen du vil kjøpe
• at banken mener du får for lite igjen å leve for
• at renteøkningen i stresstesten gjør budsjettet for stramt
• at du har ustabil inntekt eller kort arbeidshistorikk

Grensen på 5 ganger inntekt er derfor ikke en garanti for at du får låne så mye. Den er mer som et øvre tak. Banken må fortsatt vurdere om lånet er forsvarlig for deg.

Unntak fra reglene: Bankenes fleksibilitetskvote

Reglene er strenge, men bankene har et visst rom for å gjøre unntak. Dette kalles ofte bankenes fleksibilitetskvote.

Det betyr at banken i noen tilfeller kan innvilge lån selv om du ikke oppfyller alle kravene fullt ut.

Dette kan for eksempel være aktuelt hvis du:

• har høy og stabil inntekt
• har god betalingsevne
• mangler litt egenkapital
• har foreldre eller andre som stiller tilleggssikkerhet
• har en økonomi banken vurderer som trygg samlet sett

Et vanlig eksempel er realkausjon. Det betyr at noen, ofte foreldre, stiller sikkerhet i sin egen bolig for deler av lånet ditt. Da kan banken i noen tilfeller godta lavere egenkapital fra deg.

Det er likevel viktig å huske at dette ikke er noe du har krav på. Banken bestemmer selv om den vil bruke fleksibilitetskvoten, og den må fortsatt vurdere lånet som forsvarlig.

Slik kan du regne på hvor mye du kan låne

Før du søker om finansieringsbevis, kan det være lurt å gjøre noen enkle beregninger selv.

Start med disse tre spørsmålene:

1. Hva er 5 ganger inntekten din?

Ta brutto årsinntekt og gang med 5.

Eksempel:

650 000 kroner × 5 = 3 250 000 kroner

Dette gir deg en første pekepinn på maksimal samlet gjeld.

2. Hvor mye gjeld har du fra før?

Trekk fra studielån, billån, forbrukslån og kredittkortrammer.

Eksempel:

3 250 000 − 250 000 i studielån − 50 000 i kredittkortramme = 2 950 000 kroner

Da er 2 950 000 kroner et mulig utgangspunkt for nytt boliglån, før banken vurderer egenkapital og betalingsevne.

3. Hvor mye egenkapital har du?

Har du 400 000 kroner i egenkapital, kan det i teorien passe med en bolig rundt 4 millioner kroner dersom egenkapitalkravet er 10 %.

Men husk omkostningene. Ved kjøp av selveierbolig kan du trenge mer egenkapital enn bare 10 % av kjøpesummen.

Test dine egne tall på Låneberegning.no

En lånekalkulator kan ikke fortelle deg nøyaktig hva banken vil gi deg i lån. Men den kan hjelpe deg å forstå hva ulike lånebeløp faktisk betyr i kroner per måned.

På Låneberegning.no kan du teste:

• ulike lånebeløp
• ulike renter
• forskjellig nedbetalingstid
• månedlige terminbeløp
• hvordan lånet endrer seg hvis renten går opp

Det kan være lurt å gjøre din egen stresstest:

Legg først inn renten du tror du kan få i dag. Deretter øker du renten med 3 prosentpoeng og ser hvor mye terminbeløpet øker.

Spør deg selv:

Har jeg fortsatt nok penger igjen hver måned hvis renten blir så høy?

Hvis svaret er ja, står du bedre rustet i møte med banken. Hvis svaret er nei, kan det være lurt å vurdere lavere kjøpesum, mer egenkapital eller lengre nedbetalingstid.

Oppsummert: Hvor mye kan jeg låne?

Hvor mye du kan låne, avhenger først og fremst av tre ting:

• Du kan normalt ikke ha mer enn 5 ganger inntekten i samlet gjeld.
• Du må som hovedregel ha minst 10 % egenkapital.
• Økonomien din må tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng.

I tillegg vurderer banken hele økonomien din. Derfor kan to personer med samme inntekt få ulike svar fra banken.

Det beste du kan gjøre før du søker lån, er å skaffe deg oversikt:

• Hva tjener du?
• Hvor mye gjeld har du?
• Hvor mye egenkapital har du?
• Hva blir terminbeløpet hver måned?
• Tåler økonomien din en renteøkning?

Jo bedre du kjenner dine egne tall, desto bedre forberedt er du når du søker finansieringsbevis.